Miejsca Doraźnego Schronienia ( MDS ) w 2025 roku – co zmienia ustawa o ochronie ludności? Nowe obowiązki dla deweloperów i projektantów

MDS – nowy obowiązek, który trzeba znać

Z dniem 1 stycznia 2026 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej. Na jej podstawie każda nowa inwestycja mieszkaniowa musi posiadać Miejsce Doraźnego Schronienia (MDS) – czyli wyznaczoną część budynku lub kondygnacji podziemnej obiektu, które zostaje zaadaptowane pod zapewnienie funkcji zbiorowej ochrony mieszkańców obiektu.

To oznacza, że każdy projekt budowlany składany po 1 stycznia 2026 roku powinien uwzględniać lokalizację, powierzchnię i sposób przygotowania MDS. Brak tego elementu może uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę, a nawet doprowadzić do sankcji karnych.

Czym właściwie jest MDS?

Zgodnie z projektowanym rozporządzeniem MSWiA, MDS to nie klasyczny schron, ale część budynku / pomieszczenie możliwe do szybkiego dostosowania do ochrony ludności cywilnej. Najczęściej są to:

• garaże podziemne
• przestrzenie piwniczne lub gospodarcze.

Minimalne wymagania techniczne MDS (projekt rozporządzenia MSWiA):

• co najmniej 1 m² powierzchni użytkowej na osobę,
• osłona budowlana w klasie minimum O2 (np. beton zbrojony),
• dostęp do instalacji wodno-kanalizacyjnej i energetycznej,
• możliwość odcięcia zasilania oraz przełączenia wentylacji na grawitacyjną,
• gotowość techniczna do adaptacji w ciągu 48 godzin od ogłoszenia zagrożenia.

Co to oznacza w praktyce dla projektantów i deweloperów?

Obowiązek wynikający wprost z przepisów

Zgodnie z art. 102 ust. 2 ustawy z 5 grudnia 2024 r., organy władzy publicznej – w tym samorządy – mają obowiązek zapewnienia ludności miejsc doraźnego ukrycia. W praktyce przenosi to obowiązki na deweloperów i inwestorów, którzy realizują nowe projekty mieszkaniowe na terenie miast i gmin.

Nieprzewidzenie MDS w projekcie może:

• zablokować procedurę uzyskania pozwolenia na budowę,
• skutkować negatywną decyzją przy odbiorze inwestycji przez PINB,
• generować konieczność kosztownej adaptacji gotowego budynku.

Sankcje karne

Nowelizacja Kodeksu wykroczeń wprowadzona tą samą ustawą dodaje art. 82b, który przewiduje kary dla właścicieli, zarządców i projektantów nieprzestrzegających przepisów:

„Kto, będąc zobowiązanym do zapewnienia miejsca doraźnego schronienia, nie wykonuje tego obowiązku, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.”

Podsumowanie – MDS to wymóg, ale też przewaga konkurencyjna

Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej nie wymaga instalacji oraz budowy w obiektach mieszkalnych i użyteczności publicznej kosztownych ukryć lub schronów klasy militarnych. Wymaga jednak zaplanowania i ewidencjonowania MDS w inwestycjach mieszkaniowych. Wczesne uwzględnienie Miejsc Doraźnego Schronienia w koncepcji to mniej kosztów, mniej ryzyka i lepszy odbiór przez urzędy. Deweloperzy, którzy zaprojektują MDS zgodnie z przepisami, zyskają nie tylko zgodność z prawem, ale również zaufanie klientów i władz lokalnych.

1. Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907). 
2. Projekt rozporządzenia MSWiA z marca 2025 r. w sprawie minimalnych wymagań technicznych dla miejsc doraźnego schronienia (wersja konsultacyjna). 
3. Projekt rozporządzenia MSWiA z marca 2025 r. w sprawie minimalnych wymagań technicznych dla miejsc doraźnego schronienia (wersja konsultacyjna).
   §9 – Minimalne wymagania dotyczące powierzchni, konstrukcji, dostępu do mediów i czasu adaptacji.
4. Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907). 
5. Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907).